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土地の課税について

最終更新日:2018年3月30日

1.評価のしくみ

固定資産評価基準によって、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として、地目別に定められた評価方法により評価します。 


○地目
 地目は、宅地、田および畑(併せて農地といいます)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地に分類されます。
 固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。

○地積
 課税上の面積(地積)は、原則として登記簿に記載されている地積によります。


○地目別の評価方法
【市街化区域の宅地】

 地価公示価格や鑑定評価価格により街路に路線価を付設します。
 各宅地の価格は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況(奥行、間口、形状など)に応じて求められます。
 一画地の宅地ごとに評価額を算出します。一画地は、原則として一筆の宅地ですが、利用状況によって、二筆以上の宅地を合わせたり、一筆の一部分をもって一画地とします。
【市街化区域以外の宅地】
 状況の類似する地区ごとに、標準宅地を選定し、その適正な時価(地価公示価格の7割を目途)に比準して、各筆を評価します。
 ※標準宅地とは、市内の地域ごとに、その主要な街路に接した標準的な宅地をいいます。
【農地・山林】
 状況の類似する地区ごとに、標準的な田、畑、 山林を選定し、その価格に比準して各筆を評価します。
 ただし、市街化区域の農地や宅地などへの転用許可を受けた農地(宅地介在農地)などは、状況が類似する宅地などの評価額を基準として求めた価額から造成費を引いた価額によって評価します。
【牧場・原野・雑種地】
 売買実例価額や付近の土地の評価額に基づくなどの方法により評価します。

2.課税標準額と課税標準の特例

○課税標準額
 原則として土地(補充)課税台帳に登録された土地の価額が課税標準額になります。
 しかし、住宅用地に対する課税標準の特例などが適用される場合は、課税標準額と評価額は異なります。


○住宅用地に対する課税標準の特例
 住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。

 ●小規模住宅用地
  住宅1戸につき200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える場合は200平方メートルまでの部分)を小規模住宅用地といいます。
  固定資産税の課税標準額は評価額の6分の1とし、都市計画税の課税標準額は評価額の3分の1とする特例措置があります。
 ●一般住宅用地
  小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用といいます。たとえば、300平方メートルの住宅用地であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分が一般住宅用地となります。
  固定資産税の課税標準額は評価額の3分の1とし、都市計画税の課税標準額は評価額の3分の2とする特例措置があります。

○住宅用地とは
 次の2つがあります。
 1.専用住宅(もっぱら人の居住用とされる家屋)の敷地の用に供されている土地
   ・・・その土地の全部(ただし家屋の床面積の10倍まで)
 2.併用住宅(その一部が人の居住用とされる家屋)の敷地の用に供されている土地
   ・・・その土地の面積(ただし家屋の床面積の10倍まで)に一定の率(表1を参照してください)を乗じて得た面積に相当する土地

 住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、またはその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。
 したがって、1月1日(賦課期日)において新たに住宅の建設が予定されている土地や住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。
 ただし、既存の家屋に代えてこれらの家屋が建設中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うことになります。

 《表1》

 

家屋

居住部分の割合

住宅用地の率

専用住宅 全部 1.0
ハ以外の併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上 1.0
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上4分の3未満 0.75
4分の3以上 1.0

3.土地の税負担の調整措置

○宅地の税負担の調整措置
 平成8年度までの宅地の税負担は、大部分の土地が評価額の上昇割合に応じてなだらかに上昇する負担調整措置などが行われてきましたが、平成9年度の評価替えに伴い、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準(評価額に対する前年度課税標準額の割合)を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げまたは据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。
 これまで、負担水準の均衡化・適正化に取り組んできた結果、地域ごとの負担水準の均衡化は相当程度進展していますが、一部には依然としてばらつきが残っています。
 こうした点を踏まえ、平成30年度から平成32年度までの税負担の調整措置については、これまでの制度を継続し、引き続き負担水準の均衡化を促進することとしています。

 「負担水準」とは ・・・ 個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもの
 次の算式によって求められます。

 負担水準 = 前年度課税標準額 ÷ 新評価額(×住宅用地特例率(1/6または1/3)) × 100(%)

 ※都市計画税についても同様ですが住宅用地特例率が1/3または2/3となります。


○農地の場合
 一般農地(市街化区域農地や転用許可を受けた農地を除いたもの)については、負担水準の区分に応じてなだらかな税負担の調整措置が導入されています。(表2)
 また、市街化区域農地は一般農地と評価の方法は異なりますが、課税については、原則として、評価額の1/3の額が課税標準額となり、税負担の調整措置については一般農地と同様になります。
《表2》

負担水準

負担調整率

90%〜 1.025
80%〜90% 1.05
70%〜80% 1.075
   〜70% 1.10

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