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固定資産税に関すること

最終更新日:2016年11月18日

Q1 土地や建物には、どんな税金がかかりますか。

A1 土地や建物には、次のような税金がかかります。
 ●取得したとき
  国税 : 相続税(土地や建物などを相続した場合)
  国税 : 贈与税(土地や建物などの贈与を受けた場合)
  国税 : 登録免許税(土地や建物を登記するとき)
  国税 : 印紙税(土地や建物の売買契約書を作成したとき)
  県税 : 不動産取得税(土地や建物を取得した場合)
 ●持っているとき
  市税 : 固定資産税(土地・家屋および償却資産)
  市税 : 都市計画税(土地および家屋)
  市税 : 事業所税(1000平方メートルを超える事業所床面積を使用して事業を行っている場合。)
        (栃木市では課税しておりません。)
 ●貸したとき
  国税 : 所得税(不動産所得)
  県税 : 県民税(不動産所得)(市民税とあわせて課税)
  市税 : 市民税(不動産所得)
 ●売ったとき
  国税 : 所得税(譲渡所得)
  国税 : 印紙税(売買契約書を作成したとき)
  県税 : 県民税(譲渡所得)(市民税とあわせて課税)
  市税 : 市民税(譲渡所得)
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Q2 固定資産の評価替えとは何ですか。

A2 固定資産税は、固定資産の価格、すなわち「適正な時価」を課税標準として課税されるものです。ですから、本来であれば毎年度評価替えを行い、その結果をもとに課税を行うことが理想といえますが、膨大な量の土地、家屋について毎年度評価を見直すことは、実務的には事実上不可能であることや、課税事務の簡素化を図り、課税コストを最小限に抑える必要もあることなどから、土地と家屋については原則3年間評価額を据え置く制度、つまり、3年ごとに評価額を見直す制度がとられているところです。
 この意味から評価替えは、この間における資産価格の変動に対応し、評価額を適正な均衡のとれた価格に見直す作業であるといえます。
 なお、土地の価格については、平成28年度、平成29年度において地価の下落があり、価格を据え置くことが適当でないときは、簡易な方法により評価を修正できることとなっています。
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Q3 固定資産の課税対象となるものに、土地や家屋のほかに償却資産があるそうですが、具体的にはどのようなものですか。

A3 会社や個人で事業をされている方が、その事業の用に供することができる土地・家屋以外の有形固有資産を償却資産といい、固定資産税の課税対象となります。具体的な例を挙げますと、
 1.構築物(広告塔、駐車場舗装など)
 2.機械及び装置(クレーンなどの建設機械類、製造加工機械など)
 3.船舶(漁船、貨物船、客船、プレジャーボートなど)
 4.航空機(飛行機、ヘリコプターなど)
 5.車両及び運搬具(大型特殊自動車、工場内運搬具など)
  ※自動車税・軽自動車税が課税されているものは該当しません。
 6.工具・器具及び備品(パソコンなどの事務機器、冷蔵庫、エアコンなど)
などの事業用資産です。
 このような事業資産をお持ちの方は、その資産の所在する市町村に毎年1月1日現在の資産所有状況(資産の種類、取得価格、取得時期、耐用年数など)を1月31日までに申告することとなっています。
 なお、耐用年数1年未満の資産、取得価格が10万円未満の資産で法人税法等の規定により一時損金に算入されたもの、取得価格が20万円未満の資産で法人税法等の規定により3年以内に一括して均等償却するものは課税の対象となりません。
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Q4  固定資産課税台帳の縦覧とは、どのような制度でしょうか。

A4 固定資産課税台帳に登録されている価格などの事項は、固定資産税の課税の基礎となるため、通常4月1日から最初の納期限の日までの間、固定資産課税台帳を基に作成される土地価格等縦覧帳簿(所在、地番、地目、地籍、価格が記載されています。)、家屋価格縦覧帳簿(所在、家屋番号、種類、構造、床面積、価格が記載されています。)により、納税者の方が所有する土地または家屋の価格及びその近隣の土地または家屋の価格をご覧いただけるようになっています。これを土地価格等縦覧帳簿及び家屋価格等縦覧帳簿の縦覧といいます。
 また、固定資産税課税台帳の閲覧とは、固定資産課税台帳のうち自己の資産について記載された部分をいつでも有料で閲覧できる制度です。ただし、縦覧期間中に限り、閲覧手数料を無料で閲覧することができます。(写しが必要な場合は有料になります。)
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Q5 私の父は今年の5月に死亡しましたが、父名義の固定資産税はどのようになるのでしょうか。

A5 固定資産税の納税義務者が死亡した場合には、通常、法務局で所有権移転登記(相続登記)の手続きをしていただくことになります。この相続登記を今年中に済ませたときは、来年度からその登記名義人に課税されます。
 また、何らかの事情により、来年の1月1日(賦課期日)を過ぎても、この相続登記を済ませていないときには、賦課期日現在その資産を現に所有している方に課税されます。
 この場合、相続人の中から固定資産税に関する書類などを受け取る代表者を決めて、資産税課まで届け出てください。ただし、この手続きは相続登記や相続税の課税とは何ら関係ありません。
 なお、今年度分の固定資産税については、相続をする方がその納税義務を引き継ぐことになり、その残りの税額を納めていただくことになります。
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Q6 私は昨年分譲マンション(敷地の所有権付)を購入しましたが、固定資産税はどのように課税されるのでしょうか。

A6 分譲マンションなどの区分所有家屋の敷地の用に供されている土地(共有土地といいます)で、各区分所有者(分譲マンションなどの購入者)に共有されている土地にかかる固定資産税は各区分所有者が連帯して納税義務を負うこととされていますが、一定の要件を満たしている共有土地については、昭和59年度分以後の固定資産税から、この連帯納税義務が課されないこととなっています。この場合、原則として各区分所有者は、敷地全体に係る固定資産税額を持ち分の割合に応じて按分した額を納付することになります。
 ※≪各戸の面積≫=≪専有部分の床面積≫+≪共有部分の持分にかかる床面積≫
(例)
 <家屋>床面積;1500平方メートル(内共用部分300平方メートル)
      平成27年度課税標準額;150,000,000円
      所有する一区画の専有部分の面積;60平方メートル
 <土地>地籍;2000平方メートル
      平成27年度課税標準額;38,500,000円
の場合、持分の割合は(60÷1200=)1/20であるので、
家屋に係る固定資産税額は、
 (150,000,000円×1.4%×1/20)×1/2=52,500円 ・・・ (1)
 (課税標準額×税率×持分の割合)×新築住宅の減額措置=税額
土地に係る固定資産税額は、
  38,500,000円×1.4%×1/20=26,950円 ・・・(2)
  課税標準×税率×持分の割合=税額
今年度にかかる固定資産税額は、(1)+(2)=79,450円 → 79,400円(百円未満切捨て)
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Q7 地価が下落しているのに、税額が上がるのはおかしいのではないでしょうか。

A7 現行の仕組みでは、税負担の公平性の観点から、負担水準(評価額に対する前年度の課税標準額の割合)の均衡化を重視した調整措置が講じられています。
 具体的には、負担水準が高い土地は、税負担を引き下げたり、据え置いたりする一方で、負担水準が低い土地は税負担を引き上げていく仕組みとなっています。
 したがって、負担水準が低く本来負担すべき税額までゆるやかに引き上げている過程にある土地では、地価が下落していても税額が上がるというケースが生じることもあるわけです。
 特に栃木市内においては、市街化農地(市街化区域内にある田や畑)は負担水準が低いため、税額が上がっている場合が多くなっています。
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Q8 私は昨年建設業を営んでいる知人に依頼して、かなり安く家を建てることができました。しかし、市で決定された評価額は、実際にかかった金額と比べると高いものになっています。なぜでしょうか。

A8 固定資産税における家屋の評価では、個人的な取得事情にかかわらず、同じ家屋を建てた場合にその評価額が同じになるようにという基本的な考え方があります。そのため、総務大臣が定めた全国統一の固定資産評価基準によって評価額を求めるものとされています。
 具体的には、屋根・柱・壁・床・基礎等に使われている材料の種類や程度に応じて評価額を求めます。
 このように、家屋の評価額は、家屋の建築に必要な資材費などの建築費用のすべてを固定資産評価基準に基づいて求めることになりますので、実際にかかった建築費や購入金額などとの関連はありません。

 【家屋の評価額の算定方法】
  (再建築価格)×(経年減点補正率)=(評価額)
・再建築価格:評価の対象となった家屋と全く同一のものを、評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費
・経年減点補正率:家屋の建築後の年数の経過に応じて、通常生ずる減価などを基礎として求められます。
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Q9 私の住んでいる家屋は、年々老朽化しているのに、評価額が下がらないのはおかしいのではないでしょうか。

A9 家屋の評価額は、評価の対象となった家屋と同一のものを評価替えの時点において、その場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費(再建築価格)に、家屋の建築後の年数の経過によって生ずる消耗の状況による減価率(経年減点補正率)および建築費の変動率(再建築費評点補正率)を乗じて求めます。
 ただし、その求めた価額が前年度の価額を超える場合は、通常前年度の価額に据え置かれます。
 つまり、家屋が古くなった場合でも、評価替えの時点では、現在の建築物価により再建築したものとして計算されるため、建築当時から建築物価の上昇率が激しい場合には、建徳後の家屋の経過年数による補正率をかけて求めた評価額が、前年度の評価額を上回ることがあります。その場合には、前年度の評価額に据え置かれます。
 このようなことから、家屋の固定資産税額は、必ずしも年々下がるわけではないのです。
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Q10 私は昨年住宅を壊しましたが、土地については、今年度から税額が急に高くなっています。なぜでしょうか。

A10 土地の上に一定要件を満たす住宅があると、住宅用地に対する課税の特例が適用され減額されます。しかし住宅の滅失やその住宅としての用途を変更すると特例の適用から外れることになるため、税額が上がってしまいます。
●住宅用地に対する課税標準の特例(住宅一戸当たり)
 

区分

固定資産税

都市計画税

200平方メートル以下の住宅用地

評価額×1/6

評価額×1/3

200平方メートルを超える住宅用地

200平方メートル分

評価額×1/6

評価額×1/3

200平方メートルを超える分

評価額×1/3

評価額×2/3

住宅の建っていない宅地

特例なし

特例なし

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Q11 私は4年前に住宅を新築しましたが、今年度から税額が急に高くなっています。なぜでしょうか。

A11 新築の住宅に対しては、住宅建築の促進を図るため固定資産税を減額する制度があります。一定の要件にあたるときは、新たに固定資産税が課税されることになった年度から3年度分に限り、120平方メートル分の税額が2分の1に減額されます。
 したがってあなたの場合は、これまでの3年間について家屋に対する固定資産税は減額されていましたが、今年度からは本来の税額を納めていただくことになったわけです。
●適用対象は、次の要件を満たす住宅です。
ア 専用住宅や併用住宅であること。(併用住宅については、居住部分の割合が2分の1以上のものに限られます。)
イ 居住部分の床面積要件 : 50平方メートル以上280平方メートル以下
                (一戸建て以外の貸家住宅にあっては40平方メートル以上280平方メートル以下)
ウ 減額される範囲 : 新築された居住部分の床面積が120平方メートルまでのものはその全部が減額対象となり、120平方メートルを超えるものは、120平方メートルに相当する部分が減額対象になります。
エ 減額される期間 : 
 (1)一般の住宅((2)以外の住宅) ; 新築後3年度
 (2)3階建て以上の中高層耐火住宅等 ; 新築後5年度
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Q12 私は昨年12月に自己所有の土地と家屋の売買契約を行い、今年の2月に買主へ所有権移転登記を済ませました。この場合、今年度の固定資産税は誰が納めることになりますか。

A12 今年度の固定資産税は、あなたに課税されます。
 地方税法の規定により、固定資産税は毎年1月1日(賦課期日)現在の登記簿または固定資産税課税台帳に所有者として記載されている方に対し、その年度の固定資産税を課税することになっているからです。
 なお、不動産の売買契約が行われる際に、固定資産税の一部を買主が負担するという契約がなされる場合もあるようですが、これはあくまで売買契約に基づくもので、固定資産税の課税とは全く関係がありません。
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Q13  家屋を取り壊しましたが、何か手続きをすることはありますか。

A13 家屋を取り壊したら、登記物件の場合、滅失登記をする必要があります。また、未登記家屋や滅失登記が遅れる場合には、資産税課へ家屋滅失の旨をご連絡ください。(法務局で滅失登記をした場合にはご連絡をいただく必要はありません。)
 固定資産税は、毎年1月1日(賦課期日)に所在する家屋に課税されます。したがって、取り壊しがあった年は課税になりますが、翌年からは課税されなくなります。しかし、家屋を取り壊しても届出等がないと壊したことを把握することが困難ですので、誤って課税する原因になります。
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Q14 家を新築したところ、家屋調査の依頼がありました。家屋調査とはどのようなことをするのでしょうか。

A14 1月2日から翌年の1月1日までに新築・増築された家屋は、翌年度から固定資産税・都市計画税が課税されます。その税額の算定の基となる評価額を算出するために、家屋調査が必要になります。
 固定資産税における家屋の評価は、再建築価格というものを基礎に評価しますが、これは、評価対象の家屋と同一のものを、評価の時点においてその場所に新築する場合に必要とされる建築費であり、建物の取得(購入)価格と異なるため、改めて家屋調査が必要となります。
 また、家屋の調査方法は、原則として資産税担当職員による現地調査となります。家屋への立ち入りを必要としますので、所有者またはご家族の方など代理の方の立ち合いをお願いしています。また、図面の提供をお願いする場合もあります。
 具体的には、家屋の見取り図を拝見し、建物の構造、各部屋の間取り、内装資材(内壁、天井、床など)、建築設備(風呂、トイレ、キッチンなど)の確認をさせていただきます。
 調査結果に基づいて、国が定めた固定資産評価基準により、仕上げの資材の種類、程度及び施工量などから再建築費評点数を算出します。この評点数の合計に経過年の減点などを考慮したものが家屋の評価額になります。
 なお調査の際には、新築住宅にかかる固定資産税の減額措置や不動産取得税(県税)の特例申告に関する情報も提供させていただいております。職員は家屋調査の際、評価補助員証を携帯しています。不審の際は遠慮なく提示をお求めください。
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Q15 共有者の連帯納税義務について教えてください。

A15 土地や家屋が共有名義になっている場合は、地方税法の規定により、連帯納税義務を負うことになります。連帯納税義務とは、共有者全員が共有物である土地、家屋にかかる固定資産税の納税義務を負い、連帯して負担することです。
 例えば、Aさん(持分3/4)とBさん(持分1/4)のお二人で所有している場合、固定資産税はAさんとBさんが連帯して納税義務を負います。この場合AさんとBさんは、当事者間で持分に応じてそれぞれ3/4、1/4の義務を負いますが、市に対しては持分に関係なくAさん、Bさんそれぞれが全額の納税義務を負うことになります。逆にどちらかお一人、例えばAさんが全額を納付されれば、Bさんの納税義務は消滅します。
 なお、代表者(納税通知書の送付先)を変更したい場合は、資産税課へ申請してください。
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Q16 固定資産税路線価と相続税路線価との関係について教えてください。

A16 路線価とは、市街地などにおいて道路につけられた価格のことであり、具体的には、道路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。土地の固定資産税と同様に、国税である相続税や贈与税における土地の評価も、原則としてこの路線価に基づいていますが、固定資産税の路線価とは異なる路線価を採用しています。
 ところで、公的土地評価について、相互の均衡と適正化が図られるよう努めるという土地基本法の趣旨等を踏まえ、相続税においては地価公示価格の8割程度を、固定資産税においては同じく7割程度をそれぞれ目途に評価を行っています。
 ただし、相続税は税務署が、固定資産税は市がそれぞれの目的に応じ、それぞれの制度に基づいて路線価を算定しており、その価格時点や算出方法が異なることから、必ずしも8:7の関係が成立するものではありませんが、それぞれの評価の適正化を推進し、均衡を確保するため、税務署と市の相互協力と情報交換を行っています。
 なお、相続税の路線価は、国税庁ホームページで閲覧することができます。
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お問い合わせ先

資産税課
住所:〒328-8686 栃木市万町9-25
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