開発行為とは

1－1　開発行為とは？

　住宅や店舗、工場などの建築物の建築や、コンクリートプラント、ゴルフ場などの特定工作物の建設を行うために 土地の区画や形質の変更をすることを「開発行為」といいます。

• 区画の変更：道路などの公共施設の新設により土地の区画を変更する場合など
• 形質の変更：農地など宅地以外の土地を宅地にしたり、切土、盛土を行う場合など

1－2　開発許可制度とは？

　都市計画では、無秩序にまちが広がらないように、一定のルールに基づいて建物の建築などを制限しています。具体的には、すでに市街地になっている区域や計画的に市街地にしていく地域（市街化区域）と、市街化をおさえる区域（市街化調整区域）を定めています。この区域区分のことを一般的に「線引き」といい、栃木市では昭和45年10月1日に行いました。

Ｑ：	どうして「線引き」が必要になったのですか？
Ａ：	昭和30年代半ばからの経済成長による急激な都市化により農地や山林が虫食い的に宅地化され、無秩序に市街地が拡散しました。その結果、道路や公園、排水施設などの安全で快適な都市生活を営むために必要な公共施設の整備が行われないままに、市街地が形成されるといった弊害が起きてしまったのです。

　そこで、この線引き制度を担保しながら、一定の土地の造成に対するチェックを行うことによって、新たに開発される市街地の環境の保全、災害の防止、利便の増進を図るために設けられたのが「開発許可制度」です。

許可が必要な開発行為の規模（面積）
市街化区域	1,000平方メートル以上のもの
市街化調整区域	原則としてすべての開発行為が対象
非線引き都市計画区域（西方町）	1,000平方メートル以上のもの

　なお、以下の開発行為は許可の必要がありません。

• 市街化調整区域、非線引き都市計画区域（西方町内）で農業用施設や農家住宅等の建築のために行うもの
• 都市計画事業等の施行として行うもの
• 非常災害の応急措置として行うもの など

1－3　開発許可基準

　栃木市内の開発行為の許可は栃木市長が行います。その際には、以下の二つの「開発許可基準」に適合する必要があります。

技術基準（都市計画法第33条）

　原則としてすべての開発行為に適用され、良好な市街地の形成を図るため、宅地に一定の水準を保たせようとすることを目的としています。

主なもの

• 用途地域の適合
• 道路、公園、消防水利
• 給排水施設
• 地区計画等
• 擁壁等
• 緩衝帯
• 申請者の資力信用
• 工事施行者の能力
• 関係権利者の同意

立地基準（都市計画法第34条）

　市街化調整区域にのみ適用され、スプロール化の弊害を起こすおそれが少ないもの、公益上必要なもの、市街化調整区域で行うこともやむを得ないものとして、許容される開発行為の内容を規定（限定）しています。

​主なもの

• 日常生活上必要な物品等の店舗等（法第34条第1号）
• 鉱物資源、観光資源の有効利用上必要な施設（法第34条第2号）
• 農業用施設や農産物等の処理、貯蔵、加工施設（法第34条第4号）
• 既存工場と密接な関連のある工場等の施設（法第34条第7号）
• 沿道サービス施設（法第34条第9号）
• 地区計画等の内容に適合するもの（法第34条第10号）
• 市の条例により定められたもの（法第34条第11号）
• 栃木県開発審査会の議を経て許可することができるもの（法第34条第14号）

都市計画法に基づく開発行為の許可基準に関する条例（法第34条第11号）

　本市では、都市計画法第34条第11号の規定に基づき、市街化調整区域における人口減少対策や地域の活性化等を図るため、住宅等の立地について条例に基づき指定する区域内（11号指定区域）で、一定の要件のもと開発行為を認めております。
　都市計画法第34条第11号に基づく立地基準リーフレット [PDFファイル／353KB]

　その概要については次のとおりです。

許可の対象となる土地（11号指定区域）

　おおむね50以上の建築物の敷地が、50メートル以内の間隔で連たんし、建築基準法第４２条に定める道路（同条第1項第4号を除く）」に接しており、以下の該当する土地を含まない地形・地物等で区切られた区域。

   １１号指定区域は、「栃木市地理情報システム＜外部リンク＞」で確認できます。
　含めてはいけない区域
　・地すべり防止区域
　・急傾斜地崩壊危険区域
　・土砂災害警戒区域
　・浸水想定区域のうち浸水想定深が3メートル以上の区域及び家屋倒壊等氾濫想定区域
　・農用地区域
　・栃木県立自然公園の特別地域
　・栃木県自然環境保全地域及び栃木県緑地環境保全地域
　・保安林

　※開発許可等申請の際は、必ず事前に都市計画課窓口での確認をお願いします。

建築可能なもの

• 自己居住用の専用住宅
• 自己居住及び自己業務用の兼用住宅
• 自己業務用の小規模店舗

　※建てる建物の種類により、その土地が接続する道路の幅員の条件が異なります。また、兼用住宅、小規模店舗の規模・業種については、第二種低層住居専用地域で可能なものとなります。詳細については直接お問い合わせください。

一宅地の敷地面積等

　・200平方メートル以上500平方メートル以下（良好な住居等の環境の形成及び保全上支障がない場合1,000平方メートルを上限）

　・奥1宅地までに限り、敷地延長を認め、敷地延長部分の幅員は3メートル以上

道路要件

建物の種類など	接続する道路の幅員条件
自己用の専用住宅	4メートル未満の道路（建築基準法第42条第2項道路）でも可能
自己業務用の兼用住宅 自己業務用の小規模店舗	4メートル以上の道路が必要

注意事項

1. 上記の基準はあくまでも立地基準であるため、許可にあたっては都市計画法第33条に基づく技術基準を満たす必要があります。
2. この条例の施行によって、農地法に基づく農地転用許可基準が緩和されるなどの特例はありません。開発許可等申請の際は、必ず事前に農業振興課、農業委員会へ確認してください。

1－4　市街化調整区域における建築行為等の制限

　市街化調整区域における「開発行為」は、一部のものを除き原則として認められませんが、同様に「建築行為等（建築物の建築や工作物の建設）」についても規制の対象となります。

開発許可を受けた土地の場合（都市計画法第42条）

　市街化調整区域において開発許可を受けた土地については、市長の許可がない限り下記の行為が禁止されています。

1. 開発許可時の予定建築物等以外の建築行為等をすること
2. 開発許可を受けて建築・建設した建築物等の用途を変更すること

開発許可を受けていない土地の場合（都市計画法第43条）

　すでに宅地の造成が完了している土地などであっても、市長の許可がない限り下記の行為が禁止されています。

1. 建築物等を新築・新設すること
2. 既存の建築物等の用途を変更すること

　なお、上記の都市計画法第42条及び第43条の許可基準については、基本的に開発行為の許可基準（こちらを参照）と同様です。

1－5　開発許可等の手続き

• 開発行為の許可の場合（都市計画法第29条）
  ＜フロー図＞[PDFファイル／43KB]
• 市街化調整区域の建築行為等の許可の場合（都市計画法第42条、第43条）
  ＜フロー図＞[PDFファイル／31KB]

1－6　都市計画法第32条協議について

　開発行為の円滑な施行及び公共施設の管理の適正化等を図ることを目的として、都市計画法第32条において以下の2つのことが定められています。

1. 開発行為に関係がある公共施設（既設の公共施設）の管理者の同意を得ること。
2. 開発行為により新たに設置される公共施設を管理することとなる者と協議すること。

※都市計画法第32条の規定に基づく協議等について [PDFファイル／186KB]

※申請書のダウンロードはこちらから
　道路河川維持課　公園緑地課　下水道建設課　消防本部警防課　水道建設課　クリーン推進課

1－7　開発登録簿の閲覧について

　開発許可になった案件の概要をお調べになる場合には、都市計画課の窓口において「開発登録簿」の閲覧をすることができます。（無料で閲覧できます。）
　なお、「開発登録簿」の写しの交付を希望する場合には、有料（470円）にて交付いたします。